안녕하세요. 랠리포인트 블로거입니다. 이번 글에서는 상가 수익률 계산 방법을 소개드리도록 하겠습니다. 부동산 상가 투자에 관심 있는 분들이라면 얼마에 사야 적당한가, 임대료는 어느 수준이 적정한가라는 궁금증이 드셨을텐데요. 단순히 감이나 주변 시세에만 의존해서 결정하게 되면 장기적으로 수익을 내지 못하거나 애초에 손실을 볼 가능성도 있습니다. 실제로 고정 지출은 지속되는데 수익이 기대보다 훨씬 낮아 투자금을 회수하지 못하는 사례도 많은 만큼 조심하셔야 하는데요. 이러한 시행착오를 줄이기 위해서는 상가 구매전 수익률 계산을 해보시는 것이 중요합니다. 수익률을 계산해보면 매입가가 적절한지, 임대료는 현실적인지, 몇 년 안에 본전을 회수할 수 있는지 등을 미리 파악할 수 있어 투자에 있어 매우 중요한 나침반 역할을 할 수 있기 때문이죠. 그래서 이번 글에서는 이러한 방법을 모두 정리드리겠으니 참고하여 투자해보시길 바랍니다.
상가 기본 수익률 계산 방법
상가를 투자할 때 가장 먼저 따져봐야 할 항목이 바로 '기본 수익률'입니다. 이는 상가를 현금으로 매입했을 때 연간 임대수익이 전체 투자금 대비 어느 정도의 비율을 차지하는지를 계산하는 방식입니다. 예를 들어 설명해보겠습니다. 어떤 상가를 3억 원에 매입했고, 세입자로부터 연간 1,200만 원의 임대료를 받는다고 가정해봅니다. 기본 수익률은 다음과 같이 계산할 수 있습니다.
(연간 임대수익 ÷ 상가 매입가격) × 100 = (1,200만 원 ÷ 3억 원) × 100 = 4%
즉 이 상가를 전액 본인 자금으로 구매했을 경우, 연간 수익률은 4%라는 의미입니다. 여기서 중요한 점은, 이 계산 방식은 보증금, 대출 등은 고려하지 않은 가장 단순한 수익률이라는 것입니다.
상가 보증금 반영 수익률 계산 방법
상가를 매입한 뒤 세입자로부터 보증금을 받게 되면, 실제 내가 부담한 초기 투자금은 줄어듭니다. 따라서 같은 임대수익을 얻더라도 수익률이 더 높아지게 됩니다. 이를 '보증금 수령 반영 수익률'이라고 부를 수 있습니다. 만약 세입자로부터 보증금 5천만 원을 받았다면 실질적으로 내가 마련해야 할 금액은 다음과 같이 줄어듭니다.
총 매입가: 3억 원 세입자 보증금: 5천만 원 → 실투자금: 3억 - 5천만 = 2.5억 원
(연간 임대수익 ÷ 실투자금) × 100 = (1,200만 원 ÷ 2.5억 원) × 100 = 4.8%
이렇게 보증금만으로도 수익률이 4%에서 4.8%로 상승하는 효과가 나타납니다. 즉 임대보증금을 높게 책정할 수 있는 상가는 그만큼 자금 부담이 줄고 수익률이 높아질 수 있다는 점에서 매우 중요한 요소입니다.
상가 대출 반영 수익률 계산 방법
마지막으로, 부동산 투자에서 흔히 사용하는 전략인 레버리지(leverage) 개념을 적용한 계산 방식입니다. 레버리지는 간단히 말해 내 자본이 아닌 타인의 자본(예: 은행 대출)을 이용해 투자 수익률을 높이는 방식입니다. 예를 들어 설명해보겠습니다. 상가 매입가가 3억원이고 세입자에게 보증금 5천만 원을 받은 상태에서 추가로 은행에서 1억 원을 연 4% 이율로 대출 받았다고 가정해보겠습니다.
총 매입가: 3억 원 - 세입자 보증금: 5천만 원 - 은행 대출: 1억 원 → 실 투자금: 1.5억 원
그러나 은행 대출에는 이자가 있습니다. 1억 원의 4% 이자는 연간 400만 원이므로 실제 내 수익은 다음과 같이 조정됩니다.
순수익 = 연 임대수익 - 연간 이자 비용 = 1,200만 원 - 400만 원 = 800만 원
이제 최종적으로 아래와 같이 수익률을 확인해볼 수 있습니다.
(순수익 ÷ 실투자금) × 100 = (800만 원 ÷ 1.5억 원) × 100 = 5.33%
이 경우 대출을 활용함으로써 수익률이 4% → 5.33%로 높아진 것을 알 수 있습니다. 다만 주의할 점은, 임대수익보다 대출이자가 높을 경우에는 오히려 손해가 날 수도 있으므로 신중하게 판단해야 한다는 점입니다.
상가 적정 임대료 계산 방법
(매입가 – 보증금) × 수익률 ÷ 12개월 = 월세
이 공식은 투자자 입장에서 연간 몇 %의 수익을 기대하는가’에 따라 적정 임대료를 계산할 수 있게 해주는 방식입니다. 참고로 매입가(취득가)는 상가를 실제로 매수한 가격, 보증금은 세입자에게 받은 보증금 수익률은 연간 기대 수익률 12개월을 뜻합니다.
매입가: 3억 원
보증금: 5천만 원
수익률: 4%
(3억 - 5천만) × 4% = 1,000만 원 (연간 수익 기대치) 1,000만 원 ÷ 12개월 = 83만 3,333원(월세)이 됩니다.
상가 가치 예상 매매가격 계산 방법
상가 부동산의 가치를 평가할 때 가장 많이 사용하는 방식 중 하나는 수익환원법입니다. 이는 해당 부동산이 창출할 수 있는 수익을 기반으로 가치를 산정하는 방식입니다.
상가 가치 공식
월 임대료 × 12개월 ÷ 수익률 = 예상 매매가격
이 공식은 부동산이 매달 창출하는 임대수익을 연간 기준으로 환산한 뒤, 목표 수익률로 나누어 이 상가의 적정한 자산가치(매매가)를 계산하는 방식입니다. 예를 들어 월 임대료: 150만 원, 수익률: 4%라면 150만 원 × 12개월 ÷ 4% = 4억 5천만 원이 상가의 가치가 됩니다.